Vorsicht beim Kauf vermieteter Wohnimmobilien!
BGH, Urteil v. 21.03.2018, Az. VIII ZR 104/17
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil für eine beachtliche Ausweitung des Anwendungsbereiches der sog. Kündigungssperre für Immobilienerwerber gesorgt. Nach der am 21.03.2018 verkündeten Entscheidung des BGH können eine GbR, andere Personengesellschaften oder mehrere Erwerber, die vermieteten Wohnraum erworben haben, das Mietverhältnis grundsätzlich erst nach Ablauf der sog. Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen. Für die sog. Verwertungskündigung gilt dasselbe. Eine Ausnahme gilt jedoch z.B. dann, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Damit wird die Möglichkeit der Eigennutzung oder Neuvermietung einer vermieteten Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb für die Gesellschafter einer Personengesellschaft oder für mehrere gemeinsame Erwerber der Immobilie weiter erschwert. In bestimmten Regionen, beispielsweise der Stadt München, gilt dies sogar für die ersten zehn Jahre nach dem Erwerb.
Die Sperrfrist als solche ist nicht neu. Sie gilt schon seit längerem für Erwerber von vermieteten Wohnimmobilien, wenn die Wohnräume nach ihrer Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind. Auch für den Fall, dass ein mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebautes Grundstück in selbständige Grundstücke aufgeteilt und die einzelnen Häuser anschließend verkauft werden, gilt die Sperrfrist nach der Rechtsprechung des BGH schon seit einiger Zeit. Mit seinem Urteil vom 21.03.2018 hat der BGH nun aber entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung für die genannten Personen sogar schon dann gilt, wenn der Erwerber noch nicht einmal beabsichtigt, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Wer vermietete Wohnimmobilien erwerben möchte, sollte sich daher unbedingt fachanwaltlich dazu beraten lassen, ob die von ihm beabsichtigte Nutzung überhaupt realisierbar ist. Andernfalls kann es zu bösen Überraschungen kommen.
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