Mietminderung im gewerblichen Umfeld aufgrund von coronabedingten Ladenschließungen?
Seit Beginn der Corona-Pandemie haben behördlich angeordnete Schließungen des Einzelhandels, der Gastronomie sowie weiterer Branchen sowohl die Legislative als auch die Judikative beschäftigt.
Vielfach diskutiert: Sind von behördlich angeordneten Schließungen betroffene Gewerbetreibende berechtigt, die Miete/Pacht für ihr Ladenlokal oder sonstige Räumlichkeiten zu mindern? Stellt die eingeschränkte Nutzbarkeit dessen einen Mangel der Miet-/Pachtsache dar?
Diverse Gerichte hatten hier in der Vergangenheit unterschiedlich geurteilt. So entschied unter anderem das Landgericht Frankfurt (Main), dass das Verwendungsrisiko der Miet-/Pachtsache ausschließlich beim Mieter/Pächter läge; eine Minderung komme daher mangels Mangel nicht in Betracht. Anders sah dies jedoch beispielsweise das Landgericht München I: Eine Mietanpassung sei notwendig und geboten.
Nun hat der Gesetzgeber der Diskussion mit Einfügung des § 7 in Art. 240 EGBGB – zumindest teilweise – Einhalt geboten:
Der neue Paragraph stellt fest: Sind gewerblich vermietete oder verpachtete Grundstücke oder Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Miet-/Pachtvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Doch was bedeutet dies in der Praxis? Sind nun sämtliche Gewerbemieter zu einer Miet-/Pachtminderung berechtigt?
Die Antwort heißt „Nein.“.
Der Gesetzgeber hat keine pauschale, abschließende Regelung getroffen. Vielmehr ist weiterhin stets der Einzelfall zu betrachten. Der Mieter muss im Rahmen seiner Darlegungslast insbesondere kundtun, weshalb eine unveränderte Beibehaltung des Mietvertrags eine Unzumutbarkeit für ihn darstellt. Dies kann beispielsweise durch erhebliche Umsatzeinbußen und eine fehlende Kompensation durch staatliche Maßnahmen darzulegen sein. Sollte eine Darlegung gelingen, ist eine Minderung angezeigt.
https://www.wohlleben-partner.de/kompetenzen/mietrecht-wohnungseigentumsrecht
