Corona - und jetzt muss keiner mehr Miete zahlen? Unser Update
Wegen der behördlich angeordneten Ladenschließungen im Kampf gegen die schnelle Verbreitung des Coronavirus wollen viele große Handelsunternehmen wie Adidas, H&M, Media Markt, Saturn und Deichmann ab April keine Miete mehr zahlen. Dürfen die das? Und was ist mit den Wohnraummietern, die wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind?
Ohne anderslautende mietvertragliche Vereinbarung gilt: Erfolgt eine Ladenschließung aufgrund einer behördlichen Anordnung, ist eine Mietminderung nur dann zulässig, wenn die Anordnung dazu führt, dass ein Mangel der Mietsache gegeben ist. Verkürzt lautet die bisherige Rechtsprechung dazu: Wird die Schließung angeordnet, weil ein ganz konkretes Objekt nicht mehr genutzt werden darf (z.B. wegen eines Verstoßes gegen das Baurecht), liegt regelmäßig ein Mangel vor, so dass eine Mietminderung in Betracht kommt. Anders ist es aber, wenn eine Behörde die Schließung anordnet, weil – unabhängig von der konkreten Mietsache – eine bestimmte Betriebsart (z.B. ein Friseurladen) beim Mieter vorliegt. Dann scheidet eine Mietminderung aus, weil kein Mangel der Mietsache gegeben ist. Die Miete muss in vollem Umfang weitergezahlt werden.
Wegen der historischen Dimension der Corona-Krise und ihrer wirtschaftlichen Folgen wird derzeit von einigen Mietrechtlern erwogen, in Fällen behördlich angeordneter Schließung – abweichend von der bisherigen Rechtsprechung – die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Dies könnte zur Folge haben, dass die Miete doch teilweise oder ganz gemindert werden darf. Ob die Gerichte jedoch die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage in völliger Abkehr von ihrer bisherigen Rechtsprechung anwenden werden, steht in den Sternen und darf bezweifelt werden.
Und nun? Werden die Mieter, die aufgrund geschlossener Läden keine Umsätze mehr machen können, trotzdem aber Miete zahlen sollen, im Regen stehen gelassen? Wir hatten bereits darüber berichtet, dass die Bundesregierung mit Hochdruck an einem Gesetz arbeitet, das u.a. Mieter schützen soll, die aufgrund der Corona-Krise in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten (sind) und ihre Miete nicht oder nicht mehr vollständig zahlen können. Dieses Gesetz kommt – aber im Verhältnis zu dem Entwurf des Bundesjustizministeriums in deutlich abgeschwächter und modifizierter Form. Im Eilverfahren ist es am 25.03.2020 vom Bundestag beschlossen und am 27.03.2020 vom Bundesrat gebilligt worden.
Das Gesetz sieht vor: Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung eingeschränkt. Vermieter können das Mietverhältnis nicht allein mit der Begründung kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Im Streitfall muss der Mieter den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete glaubhaft machen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt gleichwohl bestehen. All dies gilt entsprechend für Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Räume.
Das hilft vielen Mietern und Pächtern in schweren Zeiten. Aber Achtung: Das ist doch nicht der von so manchem Mieter erhoffte lupenreine Freibrief! Vermieter und Verpächter können ein Miet- oder Pachtverhältnis noch immer aus anderen Gründen wirksam kündigen. Besonders gefährlich kann es für Geschäftsraummieter und Pächter werden. Denn anders als Wohnraummietverhältnisse können Geschäftsraummietverhältnisse und Pachtverhältnisse – sofern das Recht zur ordentlichen Kündigung nicht wirksam ausgeschlossen worden ist – jederzeit binnen gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden, ohne dass es dafür überhaupt eines Kündigungsgrundes bedarf.
Fazit:
Der Vermieter oder Verpächter kann also dem Mieter oder Pächter durchaus auch bei Zahlungsverzug mit der Miete/Pacht wirksam kündigen, er darf seine Kündigung nur nicht mit dem Zahlungsverzug begründen. Es empfiehlt sich daher in Zeiten von Corona dringend, vor einer Minderung der Miete oder Pacht eine rechtswirksame Einigung über Umfang und Dauer der Minderung mit dem Vermieter oder Verpächter herbeizuführen und nicht blindlings auf die Gesetzesänderung zu vertrauen.
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